Los 5 tipos de contratos en la construcción y cómo elegir el mejor
En el mundo de la construcción, cuando una persona decide construir o remodelar una edificación, es importante definir qué tipo de acuerdo firmará con la empresa o el constructor que llevará a cabo el proyecto. Existen cinco tipos principales de contratos que se utilizan para formalizar este acuerdo, cada uno con características específicas que los hacen más o menos adecuados según las necesidades y la complejidad del proyecto. Estos formatos son los siguientes:
Contrato por administración.
Contrato por precios unitarios.
Contrato por precio alzado.
Contrato por precio máximo garantizado.
Contrato llave en mano.
Cada uno de estos contratos tiene ventajas y desventajas específicas, por lo que es fundamental comprender sus particularidades para elegir el que mejor se ajuste a las necesidades de tu proyecto. Conocer a fondo estas modalidades te permitirá tomar decisiones informadas y asegurar que el contrato seleccionado ofrezca los mejores resultados en términos de costo, tiempo y alcance de la obra.
Contrato por Administración
El contrato por administración se caracteriza por establecer el pago del constructor en función de un porcentaje del costo total de la construcción. Por ejemplo, si se acuerda que el constructor recibirá el 15% de los gastos, se le pagará ese porcentaje sobre todos los costos directos que se incurran durante un período de tiempo, incluidos gastos y honorarios.
¿En qué tipos de proyecto se utiliza este contrato?
Este tipo de contrato es ideal para proyectos con un alcance difícil de definir desde el inicio, como ampliaciones o remodelaciones, donde es complicado prever todos los trabajos que se necesitarán. Debido a la indefinición del alcance, es difícil estimar tanto los costos como los tiempos de ejecución, pero este formato ofrece mucha flexibilidad para adaptarse a cambios imprevistos a lo largo del proyecto.
Ventajas
La principal ventaja de este contrato es su alta flexibilidad, lo que permite ajustarse a eventos inesperados durante la construcción. Además, resulta especialmente útil para proyectos en los que el alcance es incierto y los detalles pueden cambiar con el tiempo, sin afectar el desarrollo del proyecto.
Desventajas
Esa misma flexibilidad puede volverse una desventaja importante. Para el cliente, es incómodo no tener certeza sobre el costo total ni el tiempo que tomará completar los trabajos. Además, el contrato por administración no incentiva al constructor a ser eficiente, ya que su pago está vinculado al gasto y tiempo invertidos. En otras palabras, cuanto más tiempo y dinero se utilice en el proyecto, más ganará el constructor.
Este formato puede ser objeto de abuso por parte de contratistas poco experimentados o de dudosa ética, que pueden evitar asumir la responsabilidad de los costos finales o el tiempo de ejecución. Por estas razones, este contrato debería emplearse solo en proyectos donde realmente sea difícil cuantificar el alcance completo desde el principio.
Contrato a Precios Unitarios
Este tipo de contrato se basa en la creación de un catálogo de conceptos que es un listado de todo lo necesario para realizar la obra con sus cantidades. A cada concepto se le asigna un precio unitario, el cual se multiplica por la cantidad requerida y de esta manera se obtiene el costo total. Una forma simple de entender este contrato es comparándolo con un recibo de supermercado, donde se especifica la cantidad de cada producto (por ejemplo, kilos de frijol o litros de leche) y su precio por unidad.
Ventajas
El contrato a precios unitarios es uno de los más utilizados en la industria de la construcción debido a su flexibilidad y precisión. Permite establecer un presupuesto detallado y justo, donde cada concepto puede ajustarse fácilmente a cambios sin afectar otros aspectos del proyecto. Si es necesario, se pueden eliminar conceptos (deductivas) o añadir nuevos (aditivas) sin mayor problema. Además, este formato contempla la posibilidad de realizar modificaciones en los precios (escalatorias) para ajustarlos debido a la inflación o fluctuaciones del mercado.
Gracias a su naturaleza flexible y ajustable, este contrato es ideal cuando se tiene un proyecto definido y permite que, en caso de que se presenten cambios durante el proceso, se puedan hacer los ajustes necesarios tanto en costos como en plazos sin que esto afecte el equilibrio económico tanto del cliente como del constructor.
Desventajas
El principal inconveniente de este tipo de contrato es que la precisión del presupuesto dependerá de que tan detallado y definido está el proyecto. Cuantos más conceptos le falten al catálogo mayor será el margen de error en el costo final de la obra.
Contrato a Precio Alzado
En el contrato a precio alzado, el proyecto debe estar completamente definido desde el inicio. El constructor cotiza un monto total por la obra completa, y ese valor es el que se pagará, sin variaciones durante el proceso de la obra. Es un formato en el que el precio se establece por un todo o un lote.
Ventajas
La principal ventaja de este contrato es que el cliente conoce de antemano el costo total de la obra, lo que proporciona seguridad financiera durante todo el proceso de construcción. Además, este formato incentiva al constructor a ser eficiente, ya que mientras más rápido y con menos costos ejecute la obra, mayor será su margen de ganancia.
Desventajas
Una de las desventajas principales es que el constructor debe prever cualquier posible sobrecosto o imprevisto, lo que puede llevarlo a inflar el precio desde el inicio para protegerse. También, dado que el precio final está definido de antemano, cualquier cambio en el proyecto puede generar conflictos entre el cliente y el constructor, ya que esos cambios no estaban contemplados en el acuerdo original.
¿En qué tipos de proyecto se utiliza este contrato?
Este tipo de contrato es más adecuado para proyectos donde el diseño está completamente definido y se sabe que no habrá cambios significativos durante el proceso de construcción. Se utiliza comúnmente en proyectos repetitivos, donde el mismo diseño se replica en múltiples ubicaciones. Ejemplos incluyen:
Vivienda en serie
Centros de distribución
Bodegas
Naves industriales
Gasolineras
Tiendas de servicios
Puentes y pasos a desnivel
Contrato a precio máximo garantizado
El contrato a precio máximo garantizado es muy similar al contrato a precio alzado salvo que tiene una mayor rigidez en las cláusulas del contrato. Lo que obliga al constructor a tomarse más tiempo en analizar el proyecto y valorar si realmente le conviene trabajar con el cliente.
Por lo mencionado arriba, podemos resumir que tenemos las mismas ventajas y desventajas que el formato de contrato anterior, sólo que ambas serán en mayor grado
Los tipos de obra en los que se utiliza normalmente son los mismos que los mencionados en el contrato a precio alzado.
Contrato Llave en Mano
El contrato llave en mano se distingue porque el cliente contrata un paquete completo de múltiples servicios para recibir una edificación completamente funcional, basada en requerimientos muy específicos. El constructor asume toda la responsabilidad del proyecto y se compromete a realizar una variedad de servicios, tales como:
Revisión del terreno, topografía y servicios existentes y faltantes.
Trámites y permisos ante todo tipo de entidades municipales, estatales y federales.
Desarrollo de proyectos arquitectónicos, ingenierías, entre otros.
Finalmente, la construcción de la obra.
Ventajas
La principal ventaja de este tipo de contrato es la simplicidad y agilidad del proceso. Al delegar todo a una sola empresa, se ahorra tiempo en la gestión de múltiples contratistas y se reducen los errores de comunicación. Además, al estar una sola entidad encargada de todo el proyecto, el cliente se beneficia de una mayor coherencia y fluidez en la ejecución.
Desventajas
Debido a que el constructor debe asumir riesgos inherentes al proyecto, como problemas con el suelo donde se edificará la obra o retrasos que pudiera haber con la tramitación de licencias y permisos, este suele incluir un margen alto en el precio para protegerse de cualquier imprevisto, lo que encarece el proyecto. Además, no todas las empresas ofrecen este tipo de servicio, lo que limita las opciones del cliente. Por último, dado que el alcance del contrato es tan amplio, el cliente necesita contar con una supervisión exhaustiva para garantizar que los trabajos se realicen correctamente en términos de tiempo, forma y costo.
¿En qué tipos de proyecto se utiliza este contrato?
Este contrato es más adecuado para proyectos de gran escala y alta complejidad, como estaciones ferroviarias, aeropuertos, plantas hidroeléctricas, presas, entre otros. En estos casos, los resultados que busca el cliente en el proyecto terminado se miden en términos de productividad, como toneladas producidas al año o litros de agua procesados por segundo. Un ejemplo común sería una embotelladora que solicita la construcción de un parque industrial con naves específicas para la fabricación de componentes como corcholatas o envases. Otro ejemplo sería la construcción de una presa, donde el constructor debe hacerse cargo de todo el proceso necesario para garantizar que la estructura cumpla con los requisitos de almacenamiento de agua.
Conclusión
Elegir el tipo de contrato adecuado es crucial para el éxito de cualquier proyecto de construcción. Las cinco modalidades principales presentan ventajas y desventajas que las hacen más o menos adecuadas según las características del proyecto. Conocer estas diferencias permitirá tanto a clientes como a constructores tomar decisiones informadas, garantizando el control sobre los costos, los tiempos y el alcance de la obra. Ya sea que se trate de un proyecto flexible y con alcance incierto, o uno completamente definido y sin margen para cambios, seleccionar el contrato correcto ayudará a evitar malentendidos, ajustar los riesgos y optimizar los resultados.
